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为什么CV值不代表房屋的实际价值?全北岸销售总

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  每隔三年,各家各户都会收到市议会寄来的一封信,通知屋主房屋的最新CV估值。

  CV代表房屋的实际价值吗?非也。市议会对房屋进行估值,俗称CV或RV,最重要的目的是计算你需要支付的地税。如果你要卖房,或向银行申请贷款,这个数字都不是你房屋的真实价值。

  CV的计算基于多种综合因素——在某一特定时间段内房屋的类型、面积、地理位置、土地、区域划分、房屋升级改建等。CV由注册估值师根据最近的销售数据,比较和对比类似的房产,使用技术和经验相结合的方法进行计算。

  有时,估值师需要对部分房产进行外部检查,或检查最近出售的房产或最近获得建筑许可的房产,但他们并不亲自查看每套房产。

  Valocity的估值创新总监James Wilson表示,自19世纪以来,市议会一直使用一个价值准绳来确定向屋主收取多少地税。

  “从历史上看,各地区议会所依据的价值准绳有所不同,有时地税仅根据土地价值(land value)计算,有时则根据房屋升级价值(improvement value)计算,”他说。“《1998年地税估值法》要求所有地区议会采取统一的方法,即基于资本价值(capital value)计算。”

  虽然CV被称之为在估值日最接近市场售价的数值,或估值日最接近裸地售价的数值,但在动态多变的房地产市场中,CV并不能代表任意时间段某套房产的实际市场价值。根据法律规定,CV每三年更新一次,许多城市如奥克兰2017年中的最新CV估值并不能反映当前市场下房屋的真实价值。

  房屋的真实市值只能通过注册估值师的全面评估来确定,通常估值师到现场进行房屋内部检查,将房屋升级或改进因素考虑在内。

  注册估值师必须符合《1948年估值师法案》规定的标准,成为新西兰估值师协会(NZIV)的会员,并在估值师注册委员会注册,该委员会对申请者学历、工作经验、入学考试和年度职业发展有严格的标准。许多律师和贷款机构只接受注册估值师的数据,而不是CV值。

  估值师会查看所有可比较的同类型房屋销售,比较房龄、面积、屋况、地理位置和土地等因素,将快速变化的市场中特定时间段特定街区的特定房产考虑在内,对房屋进行优良中差定位。

  “在评估土地价值时,注册估值师会考虑土地的最大化和最佳用途,”NZIV主席Jeff Alexander解释说。

  由于市政规划的改变,房屋估值也有可能发生了变化,如从独立居民住宅区域改划为高密度住宅区,或房屋用途从居民住宅改为商业或混合用途,或从城市区域改划为乡村区域。

  “这就需要估值师研究市场,看看该区域有哪些开发活动或市政规划。估值师需要弄清楚‘从现实考虑,谁是最可能的买家类型(开发商、自住业主或投资者)以及他们将如何使用土地?’”

  Alexander强调说房地产市场极具活力,瞬息万变,过去可以做最大化和最佳利用的土地到今天也许不再具备同样的用途。

  Valocity的Wilson表示,CV评估机制已存在数十年,人们用CV值参考房价并不出奇。

  通常房地产中介也会为卖家提供房屋的当前市场评估,综合在线估值模型、最新销售数据、对该区域的知识以及活跃在市场中的买家等因素得出估值。最重要的是,中介非常熟悉周边最近出售的房产,从而便于与卖家的房产进行比较——房屋面积、屋况、该区域有多少同类型房源等。

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